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沪12条使上海房价半年内难上涨

发布时间:2019-08-16 18:59:22

  国庆长假的最后一天,上海房地产调控细则露面。上海细则共计12条内容,不妨简称“沪12条”。全面贯彻落实了七部委相关文件精神,调控目的主要是抑制投资投机性购房,坚决遏制地价、房价上涨势头;其次是加快建立和完善以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和推进旧区改造为重点的住房保障体系。以下对重点措施进行简要解读。

  首先,限制多套购房行为。“国十条”和本轮中央政策,皆明确提出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”当前北京、深圳和厦门都已实行限购,“沪12条”规定“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。”从调控手段分析,限购属于行政命令,在投资投机者大量购房的现实条件下,暂停购房能起到立竿见影的效果。而且为合理的自住者留下了“活路”——可以新购一套。另外,这也只是特殊时期的非常措施,等房价稳定之后,自然会解除禁令。

  其次,对市场影响最大的还属个贷政策。根据中央精神,“沪12条”严格落实了首付不低于 0%、第三套及以上住房停贷、不能提供1年以上的个人所得税缴纳或社会保险证明的外地购房者停贷、禁止消费性贷款用于购买住房等政策。除此之外,还严格了公积金贷款:对购买非改善型第二套住房家庭的停贷、对购买第三套住房及以上家庭停贷,这一点上海领先于全国其他城市。

  再次,严格细化和土地增值税。自“国十条”以来,中央几次强调严格征收土地增值税,“沪12条”提出:按不同的销售价格确定土地增值税预征率,住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为 .5%;超过1倍的,预征率为5%。上海是全国首个推出如此细致措施的城市,以前多按1%-2%的率税预征,此次大幅度提高。

  还有,住房保障可圈可点。去年12月出台“国四条”以来,稳定房价和加强住房保障,一直是调控的两条战线。目前来看,其他城市的细则多重视前者轻视后者。而“沪12条”则提出“全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设,今后5年新增保障性住房100万套。”五年后,上海市的保障性住房建设规模和保障水平,极有可能是全国第一。这不仅使大量中低收入家庭受益,而且对于分流商品住宅市场需求,稳定房价起到一定作用。

  最后,还有其他有新意的政策。比如,明码标价、一房一价,这将抑制开发商随意涨价行为。再如,项目预售应达到的工程进度标准作调整,即完成至主体结构封顶并通过验收,这等于说是提高了预售条件,能够更好地维护购房人的权益。另如,被动迁居民家庭获配的动迁安置房允许上市交易期限,由取得房地产权证满5年调整为满 年。这将增加二手房市场中的普通住宅供应,有助于缓解此类房源的紧张局面。

  当然,之前部分民众有所期待的房产税最终没有出来,不过“沪12条”提到:按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,上海市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。这说明国家已经同意上海进行试点,只是还需准备配套措施和等待更佳时机。在一定程度上可以说,房产税依然是楼市调控最重要的“备用武器”,继续发挥着对于投资投机需求的威慑作用。在“沪12条”的督战之下,未来半年上海房价将会趋于稳定,房地产市场和住房保障将向着更加健康的方向发展。

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